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环球最资讯丨血亏卖!桂城惊现235万的次新4房,捡漏还是踩坑?

2023-05-15 11:14:23 来源:佛系楼市

昨天很多老铁的朋友圈被中介这条信息刷屏:越秀星汇翰府103.11方复式4房原发票价接近260万!

现一口价只要235万,单价22700元,评估价去到300万!

刷了一下朋友圈,至少有10个中介发了这条信息,可见这套房源的受推崇程度。


(相关资料图)

那么,星汇瀚府的这套103平四房是否真如中介所说,具有超高的性价比呢?下文简要说说。

先简要介绍一下楼盘信息。

越秀星汇瀚府区位:该盘位于南海区桂城街道一环以东,桂平路以南,紧邻瀚天科技城,它是距离桂城城区最近的在售平洲盘,又是供货大户,从开卖至今近3年多还在出货。

轨道交通:该盘直线距离南海新交通夏东站约900多米,由于需要穿过两个红绿灯口,实际步行时间要去到15分钟以上。

教育配套:该盘对口怡海小学,省一级硬件标准,当下的口碑和资质在桂城属于中等水平,好在小学就在楼下,小朋友大一点可以自行上学。

另外,该盘附近也有多所幼儿园和初中,对不方便接送学生上下学的家长来说,实属便利。

商业配套:目前该盘周边基本都是早前的工业园区以及农庄和农田用地,约1.5公里外是中海收购的映月湖寰宇城,另外开车去往南海万科广场等商场也不远。

环境配套:目前该盘北面是桂平路,南面还是以荒地和工业厂房为主,居住环境面貌相对一般。

项目离映月湖核心区步行较远,但是距离桂城核心区更近。

越秀星汇瀚府占地11.7万㎡,总建筑面积约55万㎡,规划20栋高层住宅、2栋人才房、1个36班省级小学(怡海小学)和1个幼儿园。

分东西两区开发,其中西区共14栋住宅+怡海小学,东区共6栋住宅+一所幼儿园。

目前二期在售的主打产品为2梯5户,95-118㎡带装修平层/复式四房,价格区间在2.8-3.3万/㎡,视楼层、朝向、景观而价格有差异。

而刷爆朋友圈的那套房源是来自星汇一期15栋西北向的05复式单位。

该套单位建筑面积约103㎡,上下两层。下层一体化客餐厅,带有一间老人房,上层有三间面积不大的房间。

该户型在开盘后的主力价格区间为2.1-2.6万/㎡,和小区不同楼栋不同面积段的平层产品保持着大概3000-8000元/㎡的价差。

星汇瀚府一期复式和平层产品有着较大价差的原因我之前总结过:

①小面积复式户型的产品力缺陷(尺度感较差、上下层楼梯陡峭、居住体验感较差)

②相对较差的朝向(东北或西北朝向)

③背离瀚府大花园,且望主干道

④楼栋位置相对较差……

以上种种原因,造成了星汇瀚府一期复式和主流的平层产品有着较大价差。

但价格包容一切,即便复式产品有一定缺陷,但凭借着约100㎡能做四房、享受同样超大花园、下楼就是幼儿园和怡海小学等卖点,复式四房在性价比依托下,出货也还行。

那么回到今天这套中介爆圈的复式四房单位,是否值得买?先来看看当前同类产品在贝壳上的挂牌价。

经过我们一番摸查,了解到这套房源的业主原发票价约230万,算上契税、物业维修基金及近年利息,成本才去到260万左右。

相比贝壳目前其他挂牌的复式和平层单位,性价比很高,低于其他同类房源挂牌价10%-30%。

同时,相比去年今年成交的其他复式和平层单位,该套单位也有10%-20%的额外让利空间。

所以,尽管星汇瀚府的复式存在一定缺陷,在巨大的性价比优势下,该套房源刷爆朋友圈不足为奇。

对想着桂城和平洲入手四房的买家来说,这套房源基本算得上性价比最高的四房之一,也是入手门槛最低的次新四房了。

当然,这套房背后据说还有200多万经营贷,想去盘它的老铁注意要把控风险。想了解更多信息,欢迎和我们联系。

项目综合点评及适合人群

该盘最大卖点在于自带公立小学及幼儿园,对于双职工家庭来说,免去了为接送小孩而烦恼。

其次该盘凭着大社区,及一期收楼大园林出色的展示面,让不少品质型客户倾慕。

星汇瀚府最主力的买家是平洲土著及新平洲人,这类客群大多在平洲生活了多年。

一部分出手手头上的老房子来置换新房,一部分则是依靠村里卖地分钱,他们主要需求就是离工作地近,不脱离原有的社交圈。

其次,是承接桂城城区、千灯湖的刚需及改善外溢,并这里跟千灯湖价差明显,且产品力更佳。

最后说说映月新城最后,再来看看当下平洲映月新城各大在售盘:
项目名称 在售面积(㎡) 在售价格(万/㎡)
绿城桂语映月 99/120 2.65-3.3
保利天珺 87-185 2.65-4.5
越秀星汇文翰 85-115 2.4-2.8
佳兆业广雅院 83-126 2.4-3.2
越秀星汇瀚府 95-118 2.6-3
中海丽湾尚宸 84-126 2.7-4
保利天汇 127-193 3.3-5

对于映月新城,未来中长期的供应量都不会少。曾经我们总结了该板块的几大威胁,我再总结一下:

①中长期的旧改供应,当然这个等待周期比较长,但会影响投资客预期;

②千灯湖旧改的入市供应,这是板块改善产品短期面临的威胁,千灯湖同类项目里改善产品的下限,很可能是映月新城同类项目改善产品的上限;

③长期对手三山新城,这个不用质疑,抢了平洲不少广州客以及一部分投资客;

④桂城以外,比如打着灯湖南、西、北区位的那些板块。

如今映月新城的买家客群其实比以前要收窄了,除了平洲本地客群,大头就是桂城和千灯湖外溢,广州客占比少了。

关于映月新城的点评,之前我们写过板块5大真相,可以看看:

以上分析,并不是为了告诉大家映月新城不能买,而是希望你在买的时候,放平心态。

①映月新城3房价格谨慎追高3万+,4房价格谨慎追高4万+;

②自住,尽量选择靠近映月湖的楼盘,没毛病,起码平洲地界里,未来住起来比较舒服。而投资别期望太高,求稳的同时,要接受可能亏本的结局;

③千灯湖和广州涨,映月新城也会跟涨;

④佛山不是一个特优秀的城市,没有哪个板块敢说值得放心投资,更多在于买卖择时,选对时机和选对标的一样重要;

但横向对比,映月新城还是比一大票板块优质多了。它最好的归属,是完全融入千灯湖,虽然是N年以后。

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